Hasta ahora, muchas personas que intentaban recuperar ese dinero se encontraban con la oposición de la entidad bancaria, al alegar la prescripción de la reclamación al haber transcurrido más de 5 años desde el momento en que se pagaron los gastos.

Pero el Tribunal Supremo, en una decisión recogida en el Auto 180/2025, de 16 de octubre, dictado por la Sala de lo Civil, establece que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios indebidamente cobrados no comienza en el momento del pago, sino cuando existe una sentencia firme que declara la nulidad de esa cláusula abusiva que impuso el abono de los mismos a los consumidores. Es decir, cuando hay una sentencia firme que lo reconoce.

¿Qué significa esto en la práctica? Que miles de personas que pensaban que ya no podían reclamar, ahora sí pueden hacerlo. Incluso si su hipoteca fue cancelada hace años. Incluso si ya intentaron reclamar y les dijeron que era tarde. Y es que el Tribunal Supremo ha recalcado que el consumidor no puede reclamar hasta que tiene constancia jurídica de que la cláusula es abusiva, es decir, cuando se dicta una sentencia firme que así lo establece.

Este criterio se alinea con lo que ya venía diciendo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea: que los plazos no deben impedir que los consumidores ejerzan sus derechos. Y que la Justicia debe ser accesible, no una carrera contrarreloj. Además, este argumento refuerza la posición de los afectados frente a los bancos y la transparencia en cláusulas hipotecarias.

En definitiva, que el Tribunal Supremo ha dado un paso importante hacia la protección del consumidor reconociendo que el momento clave para reclamar no es cuando se paga, sino cuando se confirma que lo que se pagó fue injusto y abusivo. Una victoria legal que puede convertirse en una oportunidad real para muchas familias.

Si estás en esta situación, si crees que puedes reclamar estas cláusulas de tu hipoteca, ponte en manos de profesionales. Cada caso es distinto, y contar con asesoramiento legal puede ayudarte a saber si puedes reclamar y cómo hacerlo. En Aequitas Legis Abogados somos especialistas. ¿Hablamos?

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Así, el tribunal europeo ha dictado que el plazo para reclamar los gastos asociados a las hipotecas, que son aquellos de notaría, registro y gestión, empezará a correr cuando el cliente sepa de su carácter abusivo.

Y es que, según la justicia europea, la aplicación de un plazo de prescripción para que los consumidores puedan reclamar los gastos hipotecarios cobrados de manera abusiva no responde al principio de efectividad recogido en la Directiva 93/13. Y exactamente explica que, a la luz de esta directiva, el consumidor está “en situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional sin poder influir en el contenido de estas”.

Es decir, el consumidor no tiene por qué conocer la jurisprudencia al respecto de la nulidad de cláusulas abusivas hipotecarias, por lo que el plazo de prescripción para su reclamación no puede iniciarse cuando se dicta doctrina, sino, como ha quedado patente, cuando el usuario sepa de ese carácter abusivo y sus derechos.

Y otro dato importante. Una vez el usuario conozca de la abusividad de dicha cláusula, se fija un plazo de prescripción de 5 años, según el artículo 1964.2 del Código Civil, para la reclamación de las cantidades abonadas indebidamente.

Ahora bien, ¿quiénes pueden reclamar los gastos hipotecarios?

Pueden reclamar todos aquellos consumidores que firmaron una hipoteca con su banco antes de la Ley hipotecaria de 2019 y tuvieron que afrontar la factura del notario, gestoría, registro y tasación. El Tribunal Supremo (TS) declaró esta cláusula abusiva estableciendo la devolución del 50% de los gastos notariales y la totalidad del resto.

Después de esa fecha, son las entidades bancarias las que asumen dichos gastos, mientras que el consumidor debe asumir los de tasación y copias de escritura.

¿Y cómo puedo reclamar la devolución de los gastos hipotecarios?

Se realiza en dos pasos. El primero es solicitar la nulidad de la cláusula, para en un segundo paso pedir la devolución de los gastos considerados como abusivos ante el servicio de reclamaciones de la entidad con la que se firmó el crédito y presentar una queja. Si la respuesta no es positiva, el cliente ha de acudir a la vía judicial.

Recuerda que se pueden reclamar los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación. Actualmente la restitución de los importes pagados por el consumidor son el 50% del gasto de notaría, y el 100% de los de registro, gestoría y tasación.

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