10 May ¿ES ABUSIVA LA COMISIÓN DE APERTURA EN HIPOTECAS?
Es habitual que las entidades bancarias cobren una comisión de apertura a sus clientes a la hora de firmar un préstamo hipotecario, una práctica que en los últimos tiempos ha generado bastante controversia, considerándose en algunos casos como abusiva, tal y como ha dictado recientemente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Este tribunal, a instancias del Tribunal Supremo español, ha dado respuesta respecto a un caso que enfrentaba a un usuario con CaixaBank por la citada cláusula, dando la razón al consumidor, y sentando las bases para futuras sentencias favorables al cliente.
Según el Tribunal Europeo, la comisión de apertura de una hipoteca se considera abusiva si no se cumplen una serie de requisitos de transparencia que permitan al cliente conocer y valorar la imposición de dicha cláusula.
Así, el TJUE destaca que la comisión de apertura de un crédito hipotecario no forma parte del objeto principal del contrato, por lo que sí que puede analizarse como cláusula abusiva, contrariamente a lo que hasta ahora dictaba la jurisprudencia española.
¿Cuándo puede considerarse abusiva esta comisión de apertura?
Dice el tribunal europeo que esta situación debe de valorarse desde un punto de vista claro y comprensible. Así, se debe comprobar que el cliente puede y está en condiciones para evaluar las consecuencias económicas que se deriven de esta comisión de apertura. Del mismo modo, debe entender los servicios proporcionados por la entidad bancaria como contrapartida de esta cláusula. Además, indica el TJUE, hay que analizar y verificar que no se solapen otros gastos previstos en el contrato hipotecario.
Para realizar esta valoración y saber si la comisión de apertura de una hipoteca puede considerarse como una cláusula abusiva o no, el tribunal señala que deben considerarse las siguientes premisas:
- Que la información ofrecida por la entidad bancaria al cliente debe ser clara y concisa, tanto la información general como la referente a la normativa nacional pertinente
- Se valorará la publicidad que la entidad bancaria realiza respecto a los contratos hipotecarios.
- Se analizará el nivel de atención que puede esperarse de un consumidor medio normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz.
Por último, y para dejar claro este asunto, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dicta en su sentencia que “el juez nacional deberá comprobar, a la vista de todos los elementos de hecho pertinentes, que el prestatario está en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se deriven para él de dicha cláusula, entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen”.
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